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Do you plan to sell soon? Your home requires a little cost? Here are three ideas to add value to your home, without having to break the bank.

Clearly, it’s about investing smartly, spending small amounts on jobs that can earn you much more. But what are the areas to be treated first?

Efficient and maintained chassis

This is one of the first criteria for potential buyers, in general: does the house have powerful chassis and well maintained? If you do not have double glazing, consider investing. Not only will your home be more attractive to buyers, it will also require less energy, which will impact both your portfolio and the EPB (Energy Performance of Buildings) certificate. If you have wooden frames, consider giving them a touch of new via a paint or stain: you will extend their life and the appearance of your home will benefit from this youthfulness.

Repaint the facade

This is obviously the first element that potential buyers will see. A small roll is not necessarily very expensive, even if you use a team of professionals, and the result will transform the appearance of your home. Think about it! If your facade is brick, clean it thoroughly, or ask the pros to sand it if it is too advanced.

Kitchen and bathroom

The kitchen is the center piece of the house. It is also a play whose importance is ever more important. So of course, redo a kitchen from A to Z, it imposes a consequent budget. But this is usually found in the selling price. If your home allows it, think of the central island communicating with the living room!

The bathroom, a piece of relaxation par excellence, must be the favorite of potential buyers. No need to spend money, but think of a welcoming, clean place that can be quickly heated.

You can find further information on our website www.yous.eu or under our blog https://yousrealestatenews.com

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We thank you for your continuing interest.

LUX REAL ESTATE OVERVALUED BY 6.85%

The rampant rise of Luxembourg property prices is partly down to an overvaluation, an economist at the BCL, Luxembourg’s central bank, has said.

In a report published on 13.02.2018, Sara Ferreira Filipe found that high residential real estate prices have led to an expansion of mortage credit, “which in turn triggers a further price increase”.

This, coupled with a limited supply and high demand from positive migration, “only partly explains the price dynamics of the residential real estate market in Luxembourg,” she wrote.

The tipping point was a “moderate but continued overvaluation of property prices”. Ferreira Filipe estimated the overvaluation at on average 6.85% since the start of 2012, but says the trend decreased over the last few quarters.

The economist further says that a correction of this overvaluation has been slower in Luxembourg than in other countries “at an average rate of 2.2% of the overvaluation each quarter.”

This, she states, means it will take 31.5 quarters (7.8 years) to reset half of the deviation from the fundamental value.

“In comparison correcting the deviation of mortgage credit from its own fundamentals takes only about a quarter,” the economist wrote, adding: “In sum, the results suggest that an imbalance in the mortgage market is corrected faster than in the real estate market.”

Residential real estate prices rose by 40% in Luxembourg from 2006 to 2016. Latest figures on house prices in Luxemborg

 

recorded a 4.9% increase from the third trimester of 2016 to the third trimester of 2017. A joint report from Statec and Liser found that the average price of a family house reached €649,425, an existing flat €5,002/sqm (+4.7%) and a new flat €6,316/sqm (+6.1%).

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**Affaire Ă  saisir**YOUS REAL ESTATE AND BUSINESS CONSULTING GROUP S.A. spĂ©cialiste de l’immobilier Ă  Schutterange vous propose en exclusivitĂ© Ă  la vente ces splendides terrains avec une situation idĂ©ale Ă  proximitĂ© de la forĂȘt et bĂ©nĂ©ficiant d’une vue dominante sur la vallĂ©e, et ceci Ă  quelques minutes du centre-ville Ă  Luxembourg.

Ces terrains font partie d’un projet d’amĂ©nagement particulier obtenu en 2016.

TERRAIN SUR P.A.P. 8,21 ARES SANS CONTRAT DE CONSTRUCTION PRIX 755.320€.

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Les terrains offrent un panorama exclusif sur la nature, la forĂȘt, et une orientation Nord-Sud optimale.

Le gabarit constructible permet d’y dĂ©velopper des projets de villas contemporaines allant jusqu’à 320mÂČ environ.

Les terrains sont vendus avec ou sans contrat de construction, viabilisé.

Les travaux d’infrastructure ont dĂ©marrĂ© et seront finalisĂ©s en septembre 2017.
Exposition Sud-Ouest

 

Residential

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Taxe sur les logements vacants au Luxembourg?

Le Premier ministre libéral, Xavier Bettel, y est favorable, tandis que les socialistes et la gauche la réclament: la taxation de logements inoccupés, afin de les mobiliser et réduire ainsi la pression sur les prix du logement.Une question épineuse qui polarise.

Pour: Wim Piot tax leader, PwC Luxembourg

«Je suis en faveur d’une taxe sur les logements et les terrains vacants. Cette mesure permettrait, Ă  juste titre, d’augmenter respectivement l’offre locative et fonciĂšre. Ce faisant, nous pourrions contenir l’inflation immobiliĂšre que le Luxembourg connaĂźt depuis des annĂ©es. L’augmentation constante des prix de l’immobilier provient du dĂ©sĂ©quilibre entre l’offre et la demande, crĂ©ant ainsi des vellĂ©itĂ©s spĂ©culatives dans un marchĂ© en pleine financiarisation. Une taxe sur les immeubles et terrains vacants pourrait participer Ă  la rĂ©duction des acquisitions purement spĂ©culatives tout en stimulant la construction et la mise Ă  disposition de logements.

Selon les Ă©tudes contemporaines, plus de deux tiers des 50 crises bancaires systĂ©miques ont Ă©tĂ© provoquĂ©s par des accĂ©lĂ©rations de prix immobiliers par rapport au PIB. Gardons Ă©galement en mĂ©moire que les cycles de prix dans l’immobilier atteignent leur sommet entre 24 et 48 mois avant une crise Ă©conomique majeure. Le Canada est confrontĂ© Ă  un enjeu similaire, notamment dĂ» Ă  des investissements Ă©trangers, et y a rĂ©pondu en imposant une taxe sur les propriĂ©taires non rĂ©sidents et rĂ©sidents non permanents Ă  Vancouver. Effet immĂ©diat: les prix ont baissĂ© de 9% en un an, aprĂšs des annĂ©es d’inflation.

Nuançons toutefois, ce dispositif n’est pas la rĂ©ponse unique Ă  l’inflation immobiliĂšre et doit ĂȘtre accompagnĂ© d’autres mesures pour Ă©quilibrer le marchĂ©.

 

Dans un premier temps, il convient d’activer le dispositif lĂ©gislatif existant. En effet, les communes sont autorisĂ©es, depuis 2008, Ă  Ă©tablir et Ă  percevoir une taxe annuelle spĂ©cifique sur les immeubles non occupĂ©s ou utilisĂ©s ainsi que sur les terrains constructibles non Ă©difiĂ©s. C’est le cas, depuis 2012, d’Esch-sur-Alzette, Beckerich et Diekirch. S’il est difficile d’isoler les effets de la taxe des autres facteurs, la croissance des prix et loyers dans ces trois communes est plus modĂ©rĂ©e qu’ailleurs.

Face Ă  la pĂ©nurie de logements et l’envolĂ©e des prix, six communes avaient dĂ©cidĂ© en 2012 de taxer les logements inhabitĂ©s depuis plus de 18 mois consĂ©cutifs. Deux sont dĂ©jĂ  passĂ©es Ă  l’acte. En la matiĂšre, c’est Beckerich qui a ouvert le bal avec neuf logements inoccupĂ©s taxĂ©s en 2013 et 24 en 2014, suivie d’Esch-sur-SĂ»re avec 30 habitations.

À l’instar de l’Allemagne, le Luxembourg pourrait proposer des dĂ©ductions d’impĂŽts pour les propriĂ©taires qui mettent leurs logements (construits) et terrains Ă  bĂątir Ă  disposition. Le marchĂ© immobilier luxembourgeois est un paysage sui generis. Par consĂ©quent, le modĂšle allemand peut ĂȘtre une source d’inspiration, mais n’apporte pas de rĂ©ponse concrĂšte Ă  la problĂ©matique locale.

MĂȘme si ce principe allemand venait Ă  prendre racine dans la loi luxembourgeoise, il serait soumis Ă  l’interprĂ©tation du parti en place tant il est gĂ©nĂ©ral et succinct. En d’autres termes, certains partis pourraient considĂ©rer que l’article 14 inclut une taxe pour des logements inoccupĂ©s, alors que d’autres non.»

Contre: Georges Krieger, avocat

«Je tiens tout d’abord Ă  signaler que la situation du logement au Luxembourg ne s’est pas dĂ©gradĂ©e au cours des derniĂšres annĂ©es. Il y a certes une pression dans l’agglomĂ©ration du Luxembourg et des alentours, mais ceci est un phĂ©nomĂšne local, qui n’est pas national. Il faut rappeler que l’ébauche d’une mesure telleque la taxation des logements vides se trouve intĂ©grĂ©e dans la loi dite «pacte logement». Mais cette mesure n’a jamais Ă©tĂ© mise en exĂ©cution, ce au vu des nombreux problĂšmes qui ne sont pas rĂ©solus et qui ne peuvent pas trouver de solution: qu’est-ce qu’un logement? Qu’est-ce qu’un logement inoccupĂ©? Quelle est la durĂ©e d’inoccupation?

Entre un locataire qui part et un nouveau locataire qui rentre dans les locaux, il y a toujours un dĂ©lai plus ou moins long. Par ailleurs, les promoteurs cherchent parfois Ă  rentabiliser un certain nombre de maisons, dont la dĂ©molition est prĂ©vue dans le cadre d’un futur lotissement, durant la phase d’élaboration du projet. Ils doivent toutefois nĂ©cessairement garder la facultĂ© de les dĂ©molir en temps voulu et conservent ainsi les immeubles inoccupĂ©s pendant un laps de temps de plusieurs mois, voire annĂ©es, le temps d’obtenir les permis: c’est une consĂ©quence de la lenteur administrative. En outre, qui contrĂŽlerait l’occupation, respectivement l’inoccupation d’un immeuble? Qui aurait la charge de la preuve?
Enfin, de nombreux logements sont inoccupĂ©s, non pas parce que le bailleur ne cherche pas de preneur, mais parce que l’immeuble ne peut pas trouver d’amateur, soit Ă  cause de son Ă©tat de vĂ©tustĂ©, soit Ă  cause de sa taille, soit Ă  cause de sa localisation.

Faute de taxes ou d’impĂŽt foncier digne de ce nom, il faut changer d’approche. Depuis 1945, le lĂ©gislateur a toujours essayĂ© de promouvoir la construction et d’augmenter le nombre de logements par des mesures rĂ©pressives, des taxes sur les immeubles inoccupĂ©s, l’obligation de construire, la menace d’expropriation, etc. Aucune mesure n’a fonctionnĂ©. Depuis un certain temps, les pouvoirs publics (et je les ai invitĂ© Ă  de nombreuses reprises de rĂ©flĂ©chir Ă  cette situation) cherchent Ă  promouvoir, Ă  inciter Ă  la construction et la viabilisation d’immeubles.

Deux mesures existent pour l’heure actuelle: la rĂ©duction jusqu’au 31 dĂ©cembre 2017 de l’impĂŽt sur la plus-value et un projet de loi prĂ©voyant le mĂ©canisme du «Baulandvertrag» (contrat d’amĂ©nagement, NDLR). Le gouvernement a abrogĂ© le taux super-rĂ©duit de la TVA sur le deuxiĂšme logement, ce qui freine sĂ©rieusement les investissements sur le marchĂ© immobilier.

Le principe de «la propriĂ©tĂ© oblige» avancĂ© par le LSAP est inscrit dans la Constitution allemande et le pouvoir constituant luxembourgeois rĂ©flĂ©chit Ă  l’intĂ©grer dans la Constitution luxembourgeoise. Il n’octroie pas au lĂ©gislateur davantage de pouvoir pour lĂ©gifĂ©rer en la matiĂšre. Il suffit d’étudier les arrĂȘts de la Cour europĂ©enne de Sauvegarde des Droits de l’Homme pour constater que la plupart des interventions lĂ©gislatives limitant ou encadrant le droit de propriĂ©tĂ© peuvent trouver une justification. Une telle disposition dans notre Constitution ne changera rien en droit et ne modifiera pas la situation du marchĂ© du logement au Luxembourg.»

Article paru dans le magazine Paperjam,novembre 2017.

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