Brexit boosts Luxembourg’s real estate prospects

The city for the first time entered the ranks of the most attractive cities in Europe, claiming ninth spot in an annual real estate forecast published jointly by the Urban Land Institute and PwC.
Luxembourg has been ranked in the top 10 cities in Europe for real estate investment and development in 2018, amid expectations it will benefit from Britain’s departure from the EU.

The city for the first time entered the ranks of the most attractive cities in Europe, claiming ninth spot in an annual real estate forecast published jointly by the Urban Land Institute and PwC.

Brexit underpinned Luxembourg’s place in the rankings, according to the report, which is based on a survey of 800 real estate professionals in Europe.

We see Luxembourg as a very attractive alternative for London. You can already see increasing construction activity there since the Brexit vote,” a Swiss investor said in the survey.

The city’s strong financial sector, its growing economy and major investments in industrial sites, data centres and logistics were all cited as positives.

However, the report said the city is expensive to live in and there are concerns around infrastructure capacity due to a lack of residential, retail and schools planned to accommodate an influx of new businesses.

Real estate investors also find it “hard to place capital” into Luxembourg and yields are low for a small market.

Yields for the best office buildings in prime districts like Kirchberg and Cloche d’Or stand at 4.35%, while in secondary locations in the suburbs yields are between 5% – 6.75%.

The Grand-Duchy’s capital was also ranked fourth overall for an expected increase in rents and capital values in 2018.

London, on the other hand, was expected to see a fall in values on both counts and was ranked 27th overall.

“There is not a lot of tangible evidence of Brexit’s impact on the markets we play in – except in Luxembourg,” said the head of real estate at a European insurance group.

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Taxe sur les logements vacants au Luxembourg?

Le Premier ministre libéral, Xavier Bettel, y est favorable, tandis que les socialistes et la gauche la réclament: la taxation de logements inoccupés, afin de les mobiliser et réduire ainsi la pression sur les prix du logement.Une question épineuse qui polarise.

Pour: Wim Piot tax leader, PwC Luxembourg

«Je suis en faveur d’une taxe sur les logements et les terrains vacants. Cette mesure permettrait, à juste titre, d’augmenter respectivement l’offre locative et foncière. Ce faisant, nous pourrions contenir l’inflation immobilière que le Luxembourg connaît depuis des années. L’augmentation constante des prix de l’immobilier provient du déséquilibre entre l’offre et la demande, créant ainsi des velléités spéculatives dans un marché en pleine financiarisation. Une taxe sur les immeubles et terrains vacants pourrait participer à la réduction des acquisitions purement spéculatives tout en stimulant la construction et la mise à disposition de logements.

Selon les études contemporaines, plus de deux tiers des 50 crises bancaires systémiques ont été provoqués par des accélérations de prix immobiliers par rapport au PIB. Gardons également en mémoire que les cycles de prix dans l’immobilier atteignent leur sommet entre 24 et 48 mois avant une crise économique majeure. Le Canada est confronté à un enjeu similaire, notamment dû à des investissements étrangers, et y a répondu en imposant une taxe sur les propriétaires non résidents et résidents non permanents à Vancouver. Effet immédiat: les prix ont baissé de 9% en un an, après des années d’inflation.

Nuançons toutefois, ce dispositif n’est pas la réponse unique à l’inflation immobilière et doit être accompagné d’autres mesures pour équilibrer le marché.

 

Dans un premier temps, il convient d’activer le dispositif législatif existant. En effet, les communes sont autorisées, depuis 2008, à établir et à percevoir une taxe annuelle spécifique sur les immeubles non occupés ou utilisés ainsi que sur les terrains constructibles non édifiés. C’est le cas, depuis 2012, d’Esch-sur-Alzette, Beckerich et Diekirch. S’il est difficile d’isoler les effets de la taxe des autres facteurs, la croissance des prix et loyers dans ces trois communes est plus modérée qu’ailleurs.

Face à la pénurie de logements et l’envolée des prix, six communes avaient décidé en 2012 de taxer les logements inhabités depuis plus de 18 mois consécutifs. Deux sont déjà passées à l’acte. En la matière, c’est Beckerich qui a ouvert le bal avec neuf logements inoccupés taxés en 2013 et 24 en 2014, suivie d’Esch-sur-Sûre avec 30 habitations.

À l’instar de l’Allemagne, le Luxembourg pourrait proposer des déductions d’impôts pour les propriétaires qui mettent leurs logements (construits) et terrains à bâtir à disposition. Le marché immobilier luxembourgeois est un paysage sui generis. Par conséquent, le modèle allemand peut être une source d’inspiration, mais n’apporte pas de réponse concrète à la problématique locale.

Même si ce principe allemand venait à prendre racine dans la loi luxembourgeoise, il serait soumis à l’interprétation du parti en place tant il est général et succinct. En d’autres termes, certains partis pourraient considérer que l’article 14 inclut une taxe pour des logements inoccupés, alors que d’autres non.»

Contre: Georges Krieger, avocat

«Je tiens tout d’abord à signaler que la situation du logement au Luxembourg ne s’est pas dégradée au cours des dernières années. Il y a certes une pression dans l’agglomération du Luxembourg et des alentours, mais ceci est un phénomène local, qui n’est pas national. Il faut rappeler que l’ébauche d’une mesure telleque la taxation des logements vides se trouve intégrée dans la loi dite «pacte logement». Mais cette mesure n’a jamais été mise en exécution, ce au vu des nombreux problèmes qui ne sont pas résolus et qui ne peuvent pas trouver de solution: qu’est-ce qu’un logement? Qu’est-ce qu’un logement inoccupé? Quelle est la durée d’inoccupation?

Entre un locataire qui part et un nouveau locataire qui rentre dans les locaux, il y a toujours un délai plus ou moins long. Par ailleurs, les promoteurs cherchent parfois à rentabiliser un certain nombre de maisons, dont la démolition est prévue dans le cadre d’un futur lotissement, durant la phase d’élaboration du projet. Ils doivent toutefois nécessairement garder la faculté de les démolir en temps voulu et conservent ainsi les immeubles inoccupés pendant un laps de temps de plusieurs mois, voire années, le temps d’obtenir les permis: c’est une conséquence de la lenteur administrative. En outre, qui contrôlerait l’occupation, respectivement l’inoccupation d’un immeuble? Qui aurait la charge de la preuve?
Enfin, de nombreux logements sont inoccupés, non pas parce que le bailleur ne cherche pas de preneur, mais parce que l’immeuble ne peut pas trouver d’amateur, soit à cause de son état de vétusté, soit à cause de sa taille, soit à cause de sa localisation.

Faute de taxes ou d’impôt foncier digne de ce nom, il faut changer d’approche. Depuis 1945, le législateur a toujours essayé de promouvoir la construction et d’augmenter le nombre de logements par des mesures répressives, des taxes sur les immeubles inoccupés, l’obligation de construire, la menace d’expropriation, etc. Aucune mesure n’a fonctionné. Depuis un certain temps, les pouvoirs publics (et je les ai invité à de nombreuses reprises de réfléchir à cette situation) cherchent à promouvoir, à inciter à la construction et la viabilisation d’immeubles.

Deux mesures existent pour l’heure actuelle: la réduction jusqu’au 31 décembre 2017 de l’impôt sur la plus-value et un projet de loi prévoyant le mécanisme du «Baulandvertrag» (contrat d’aménagement, NDLR). Le gouvernement a abrogé le taux super-réduit de la TVA sur le deuxième logement, ce qui freine sérieusement les investissements sur le marché immobilier.

Le principe de «la propriété oblige» avancé par le LSAP est inscrit dans la Constitution allemande et le pouvoir constituant luxembourgeois réfléchit à l’intégrer dans la Constitution luxembourgeoise. Il n’octroie pas au législateur davantage de pouvoir pour légiférer en la matière. Il suffit d’étudier les arrêts de la Cour européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme pour constater que la plupart des interventions législatives limitant ou encadrant le droit de propriété peuvent trouver une justification. Une telle disposition dans notre Constitution ne changera rien en droit et ne modifiera pas la situation du marché du logement au Luxembourg.»

Article paru dans le magazine Paperjam,novembre 2017.

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Près de 10 000 euros/m² pour un Appartement à Strassen

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LUXEMBOURG – Mauvaise nouvelle pour les futurs propriétaires: au 2e trimestre 2017, les prix des appartements ont fortement grimpé par rapport à l’année dernière.

Selon les données publiées par l’Observatoire de l’habitat, les prix de vente des appartements qu’ils soient existants ou en construction ont beaucoup augmenté. Pour un appartement existant, comptez en moyenne 5 080 euros/m² soit 3,4% de plus qu’au 1e trimestre 2017 et 9,6% de plus par rapport au 2e trimestre 2016. Pour les appartements en construction, il faut débourser en moyenne 6 443 euros/m² soit 3,9% de plus qu’au début de l’année et 10% de plus que l’année dernière à la même période.

Sans surprise, la commune la plus chère reste Luxembourg-Ville pour les appartements déjà existants (6 928 euros/m²) en revanche, pour les appartements en construction, c’est Strassen qui détient la palme avec 8 018 euros/m² voire jusqu’à 9 550 euros/m² dans la fourchette haute. À l’inverse, il ne faut compter qu’entre 3 394 et 4 173 euros/m² à Wiltz pour un appartement.

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